Deprem Gerçeği 29 Kentsel Dönüşüm Kanunu Yeni Yönetmeliği

6306 sayılı Afet Riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki
kanunun 15 Aralık 2012’de yeni uygulama yönetmeliği çıktı. 15 Ağustosta çıkan
yönetmelik ise yürürlükten kaldırıldı. Yeni yönetmeliğe göre Belediyeler
15.000m²’den büyük alanlardaki yapılaşmayı riskli alan ilan edebilir. Bunun
içinde binaların 2007 Deprem yönetmeliğine göre tahkik edilip (bilimsel
kontrol) riskli olup olmadığına göre karar verilir hükmü getirilmiştir (madde
7). Bu konuda Bakanlık, Laboratuarlar, Belediye uzman kuruluşları, Yapı
Denetimler, Lisans almış Mühendislik Büroları, vasıtası ile tespit
yapılabilecektir. Tespiti yapılan bina veya siteler, Bakanlığa bildirilecek,
tapuya şerh edilecek ve en az 60 gün süre verilip bina boşaltılacak,
boşaltılmazsa 1 ay daha ek süre verilip tahliye gerçekleştirilecektir.

İki türlü tespit olacak, ya idare (Bakanlık veya Belediye) veya bir
apartman veya 1 parseldeki site maliklerinin 1/3’ünün veya yöneticinin karar
defterine işlenen kararı ile tespit istenir. Riskli bina çıkması halinde,
idareye, tapuya bildirilir ve malikler bir Müteahhit ile anlaşma yapıp,
yukarıda belirtilen süreler içinde binalar boşaltılır, bu anlaşma 2/3 oranında
malikin evet demesi yeterli olacaktır. 1/3 hissedar anlaşmazlarsa onların
hissesi idare tarafında takdir komisyonu (Lisanslı Gayrimenkul değerleme uzmanı
ve Emlakçılar) rayiç değere göre açık arttırma ile, diğer hissedarlara (2/3’e)
satılır, oda mümkün olmazsa kamulaştırılıp hazineye tapulandırılacak ve
kalanlar ile bina dönüşüme uğrayacaktır. Riskli alanda bulunan, riskli yapılar,
dönüşürken KDV %1, harçların bir kısmından muafiyet, 600 TL ve 18 aya kadar
kira yardımı veya Bakanlığın anlaşmalı 2 banka (İş Bankası ve Denizbank) aylık;
konutlar için %0,4, dükkânlar için %0,5 kredi (100.000,00 TL’ye kadar konutlar,
50.000,00 TL’ye kadar işyerlerinde) alma imkânı olacak. Ancak, ya kira yardımı
veya konut yapma kredisinden biri tercih edilebilir. Örneğin; bina Müteahhide
verilip yaptırılıyorsa kira yardımı veya bir apartman Müteahhide kat karşılığı
şeklinde imarı yetmiyorsa, yine Müteahhide verilip daire başı 100.000,00 TL’ye
kadar olan krediden düşük faizle yararlanabilir ve inşaatlarını bu kredi ile
kendileri yeniden yaptırmış olurlar. Bu durumda faizin yıllık %4’ünü (%4. yıllık)
devlet fondan karşılıyor, bu nedenle faizler aylık %0,4’e iniyor (Madde 16/6).

Riskli alan, Riskli yapı, Rezerv alan gibi tanımlar yeni yönetmelikte
açıklanmıştır.

 UYGULAMALAR NASIL
OLACAK?

1.Bakanlık veya Belediyeler yönetmelikte
bahsedilen 2007 yılından önce yapılan binaları resen veya tetkikler yaparak
riskli alan veya riskli yapı diye belirleyip Bakanlığa gönderecek ve karar
onaylanırsa bu alanda yukarıda saydığımız maliyetler, düşük faizli krediler,
kira yardımı vb. haklardan yararlanacaklar demektir. Yani bir nevi ŞANSLI BÖLGE
anlamına da gelebilir. Bu alanlar 15.000 m²’den büyük olması gerekiyor

2.Vatandaşlar, gerek bir parsel veya
birleşerek ada bazında bina kontrollerini yaptırıp en az 2/3 oranında
anlaşırsalar, ilgili idarelere başvurup, Kat Karşılığı (bunun için kazanılacak
imar artışının %’ini idareye vermek şartı ile) kendileri yapma, Müteahhide
verme gibi hususlarda hissedarların tamamının evet demesi gereklidir.

3.Riskli alan içinde yeni binalar var ise,
bunlar korunabilir, yeni projede ifraz edilip ayrılabilirler.

4.Dönüşüm alanından kiracılarda
yararlanabilir, onlarda 18 aya kadar defaten kira yardımı yapabilir ve fazla
konut olursa noter huzurunda kura ile daire alabileceklerdir (Ancak 15 Aralık
2012) bu kanundan önce en az 1 yıldır orada oturma şartı ile).

5.Deprem gerçeğini unutmadan 2007
yılından önce inşa edilen yapılarımız risk taşımakta ise, dönüşüm için gerçekleri
göz ardı etmeden, artı bir rant düşünmeden, bu kanunu bir şans olarak kabul
etmeliyiz (bina yenilendiğinde maliklere satış değeri yükseldiği için rant oluşmaktadır).
Bu düşük faizli krediler ve muafiyetlerden yararlanmak kaydıyla, bir an önce
sağlam binalarda oturmak, çağdaş dünyanın bir fırsatıdır ve inancımıza göre de
tedbir alma mecburiyetimiz olduğu için, bu dönüşümü uygulamamız gerekmektedir.
Olaya sıcak bakmak gerekir.

Binalarımızın yenilenmesindeki beklentilerimizi, bir hayatı kurtarma
meselesi olarak ele alalım ve içinde yaşadığımız bu tabutlardan kurtulalım.

Depremsiz günler dileklerimle…  

Mustafa
DEMİR

İnşaat
Mühendisi